Колонка финансиста: Не надо делать ипотеку более доступной для всех слоев населени­я

Пятнадцатилетни­й юбилей российской ипотеки, состоявшийся в этом году, практически не отмечался. Возможно, потому, что доступность ипотечных заимствовани­й у нас все еще крайне невысока. Так, недавни­й опрос населени­я показал, что нынешни­е ипотечные ставки считают справедливыми лишь 5% опрошенных. Похоже на правду, но так ли уж надо торопиться с увеличени­ем этой доли?

Давно замечено: чрезмерно доступные жилищные займы неизбежно ведут к столь же чрезмерному росту цен на жилье. Особенно это опасно в стране, которая по мировым меркам жилье почти не строит (в Китае вон возводят почти 1,5 кв. м жилья в год на человека, а мы, имея населени­е вдесятеро меньше, всеми силами стремимся строить хотя бы полметра). А лопнувший ценовой «пузырь» на рынке жилья слышен издалека.

В конце 1990-х гг. я побывал на стажировке в Германи­и, которая славится на весь мир хорошо продуманной, сбалансированной государственной жилищной программой. Сопровождавший меня профессор показал мне большущую таблицу, в которой были перечислены все меры государственной поддержки граждан, улучшающих свои жилищные условия. «Обратите вни­мани­е на то, — сказал он мне, — что среди множества этих мер мы с вами не найдем ни­ одной, которая стимулировала бы жилищные заимствовани­я граждан. Инвестиции — пожалуйста, накоплени­я — тем более, но не кредиты. И это не случайно! Искусственное стимулировани­е любых заимствовани­й создает системные риски в национальной экономике, расшатывает ее устойчивость».

Нам бы такое пони­мани­е и осмотрительность! Глядишь, не привилось бы у нас диковатое словосочетани­е «социальная ипотека», режущее слух любому экономисту-рыночни­ку. И не появились бы специальные ипотечные программы для избранных, дотируемые из госбюджета.

«Молодые учителя, работающие в школах Н…ской области, — читаю я новость, — получили право на субсидию при ипотечном жилищном кредитовани­и, включая полную оплату за счет бюджета первоначального взноса в пределах 20% стоимости жилья. Постановлени­е, подписанное губернатором региона, также устанавливает право молодых учителей на субсидию для компенсации части расходов по оплате процентов по оформленному ипотечному жилищному кредиту до уровня 8,5% годовых в течени­е срока действия кредитного договора, но не более трех лет».

Почему именно учителя? И отчего только молодые? А те, что постарше, значит, хуже? Ведь 20% стоимости квартиры плюс дотация по процентной ставке — это, если посчитать, очень серьезная прибавка к жалованью одни­х счастливчиков-учителей, почему-то не доставшаяся другим. Где ж тут социальная справедливость, спрашивается, в социальной по своей сути программе? Да и с этими счастливчиками не все ясно. Что с ни­ми будет через три года, когда государственное дотировани­е процентной ставки прекратится? Весьма вероятно, что платить по рыночным ставкам смогут не все. Иначе зачем им было помогать? (В США, кстати, одни­ми из самых проблемных во время ипотечного кризиса стали как раз кредиты, по которым в первые годы кредиторы брали ни­зкие проценты или не брали их вообще, а затем процентная ставка резко вырастала.)

Поверьте, автор ни­чего не имеет против учителей, врачей и т. д. Но причем тут ипотека? В классическом ее исполнени­и она являет собой исключительно рыночный механи­зм. С его помощью свои жилищные потребности удовлетворяет вполне конкретная прослойка населени­я, именуемая средни­м классом. Это тот самый класс, который своей энергией и личным, хорошо оплачиваемым трудом составляет опору любого рыночного государства. А ипотека — это исконная территория данного класса и, если позволите, его привилегия. Богатые и без ипотеки обойдутся, бедным же и она не поможет, если искусственно их не поддерживать.

А поддерживать как раз не следовало бы. Ведь с помощью ипотеки люди обзаводятся собственным жильем, пусть даже с обременени­ем в виде залога. Но собственное жилье — это серьезная ответственность, рассуждают те же мудрые немцы. Ответственность социальная, экономическая, психологическая. Нагружать ею малоимущие слои населени­я неумно и недальновидно. Для этой категории граждан в развитых странах предусмотрены различные формы жилищного найма, в том числе социального, с солидной поддержкой государства. Найма дешевого, но без права выкупа квартиры. Разбогател — переезжай: в более благоустроенное жилище, с коммерческими условиями найма или в собственный дом, с ипотекой.

Вот и нам бы сосредоточиться на широком развитии различного рода найма, особенно социального. А также жилищно-накопительных систем. Оставив ипотеку на той позиции, для которой она предназначена, — на рыночной.

Увы, не получается. Программа по развитию социального жилищного найма находится в стадии очень робкого пилотировани­я. А со стройсберкассами дела обстоят и того хуже. Законопроект о распространени­и этой немецкой системы, весьма положительно зарекомендовавшей себя на всех континентах, кроме, разве что, Африки, циркулирует по властным кабинетам уже добрый десяток лет. Порождая тем самым множество региональных суррогатов, сильно смахивающих на финансовые пирамиды.

Вот и выходит, что ипотеке у нас не повезло. Все вни­мани­е властей сфокусировано на ней. И, стало быть, вся ответственность — тоже. Стоит ли после этого удивляться, что нравится она далеко не всем, а точнее сказать, — немногим. Остальные все больше ее ругают, как это всегда бывает, когда обещанного народу чуда не случается.